משפרים ריביות וחוסכים לך עשרות אלפי ש"ח במשכנתא. משכנתא היא לא גזירה שחותמים עליה פעם אחת וסוחבים 25 שנה: כשהריבית עלתה, כשהגרייס נגמר, או כשהחיים השתנו, פותחים את התיק ובונים אותו מחדש. בכפוף לבדיקת התיק ולאישור הבנק.
מחזור משכנתא עם לימון, בקצרה
- מה זה: החלפת המשכנתא הקיימת במשכנתא בתנאים שמתאימים למציאות של היום: תמהיל, תקופה, ולפעמים בנק אחר.
- למי: למי שההחזר שלו קפץ, שהגרייס שלו נגמר, שחלק גדול מהמשכנתא שלו צמוד למדד, או שיש לו הלוואות ליד המשכנתא.
- כמה: תלוי בתיק. בבדיקה מקבלים על הנייר את ההחזר החדש, סך הריבית ועמלות הפירעון, ולא הבטחה.
- איך: דוח יתרות מהבנק, חישוב מלא, הגשה לבנק הקיים ולבנקים מתחרים, ומשא ומתן על הריבית והמרווח.
- כמה זמן: הבדיקה תוך ימים, התהליך המלא מול הבנק בדרך כלל שבועות ספורים.
הממליצים של לימון משכנתאות
יניב ומור אוחנה
מושב גיאה
יוגב ורמה דוד
יבנה
אלי והילה מזון
כפר ורדים
יעל ופאבלו בראון
הרצליה
נטלי ושלום יוסוב
אור יהודה
מרים יוסף
פתח תקווה
יניב ואלמוג שוקרי
בת ים
שרגא גולדברג
הוד השרון
מתן כהן
פתח תקווה
איתי ושירלי נבות
פרדס חנה
רז ונוי קואז
רעננה
יניב ואילנית לוי
פתח תקווה
צבי עטיה
חדרה
טליה אגמון
רעננה
אלי ולודה מקסימובסקי
באר שבע
הילה ועמית צורדקר
ראש העין
רעות והדר עובדיה
נהריה
רם לוי והילה אורן
פתח תקווה
אדווה גולדברג
גבעתיים
נידאל יאסין
נוף הגליל
אלינה ואריאל איתן
ירושלים
ראוף והנאדי חלאילה
עכו
עומרי וטלי לינדנברג
יבנה
שרון לוי
בת ים
אורלי וחיים וינברג
ראשון לציון
סמי שמעון
תל אביב
גיא וספיר סולמניאן
רמת גן
גיא בלומנטל
ראשון לציון
לילי רוזן
אילת
אמל ומגדולין חנגר
ג'וליס
נגא יסמאו
נתיבות
בל שדה
בת ים
ניסרין ויוסף בנא
נצרת
שלומי ונויה אטיאס
כפר חסידים
ראפת עזיזה
דבוריה
רוני ואוראל חסידוב
קריית עקרון
מפחיתים את המשכנתא וההלוואות ב־50% ויותר!
- ללא דמי פתיחת תיק.
- תשלום על בסיס הצלחה.
- חברים בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
ההחזר החודשי קפץ ולא מפסיק?
כשלקחתם את המשכנתא, ההחזר היה הגיוני. מאז ריבית בנק ישראל עלתה, ההחזר קפץ בעוד כמה מאות שקלים, ואולי גם תקופת הגרייס שנתנה אוויר בהתחלה נגמרה בבת אחת. עכשיו כל חודש מתחיל במספר שלא מסתדר עם המשכורת. זה לא כישלון שלכם. זה תיק שנבנה לתנאים אחרים, והבנק לא יתקשר להציע לכם לבנות אותו מחדש. הבנק מייצג את עצמו. מי מייצג אתכם?
"איחוד הלוואות הוא אחד הכלים היעילים ביותר להפחתת נטל ההחזרים החודשיים ושיפור ההתנהלות הפיננסית המשפחתית"
מנכ"ל ויועץ משכנתאות בכיר, חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
יועץ משכנתאות בכיר בחברת לימון, חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
יועצת משכנתאות, ממונה על הייעוץ הראשוני ללקוחות לימון.
מה זה מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא פירעון המשכנתא הקיימת והחלפתה בחדשה: בתמהיל אחר, בתקופה אחרת, לפעמים בבנק אחר. המטרה היא החזר חודשי שמתאים למציאות של היום, ועלות כוללת נמוכה יותר לאורך חיי ההלוואה. אפשר למחזר את כל המשכנתא או רק חלק ממנה (מסלול אחד שיצא יקר), באותו בנק או בבנק מתחרה.
המדריך המלא למחזור משכנתא
מכאן והלאה: ממה מורכבת המשכנתא שלכם ולמה זה קובע כמה אתם משלמים, שלוש הבדיקות שמכריעות אם מחזור משתלם, דוגמה מחושבת, מתי כדאי ומתי לא, כמה זה עולה, איך נראה התהליך, ואילו טעויות עולות כסף. אפשר לקרוא לפי הסדר או לקפוץ בתוכן העניינים.
ממה מורכבת המשכנתא שלכם, ולמה זה קובע כמה אתם משלמים?
רוב האנשים יודעים כמה יורד להם בחודש, ולא יודעים ממה זה מורכב. כדי לבדוק מחזור צריך להבין את החלקים. בשפה ברורה:
פריים
מסלול בריבית משתנה שצמודה לריבית בנק ישראל (פריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%). כשהריבית במשק עולה, ההחזר עולה איתה. בלי הצמדה למדד, ובלי עמלת פירעון מוקדם.
קל"צ (קבועה לא צמודה)
ריבית קבועה לכל התקופה, בלי הצמדה למדד. ההחזר לא זז. המחיר: ריבית התחלתית גבוהה יותר, ועמלת פירעון מוקדם אם יוצאים כשהריביות בשוק ירדו.
מל"צ (משתנה לא צמודה)
ריבית שמתעדכנת כל כמה שנים (למשל כל 5) לפי עוגן, בלי הצמדה למדד. יציבות לתקופה, ואז "תחנה" שבה ההחזר יכול להשתנות.
קבועה צמודה (ק"צ)
הריבית קבועה, אבל הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. הריבית נראית נמוכה, אבל בשנים של אינפלציה החוב עצמו גדל, וההחזר איתו.
משתנה צמודה
גם הריבית מתעדכנת בתחנות וגם הקרן צמודה למדד. המסלול שהכי קשה לחזות.
הצמדה למדד
יתרת החוב מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן. במדד שנתי של 3%, חוב של 500,000 ₪ גדל ב-15,000 ₪ בשנה, גם אם שילמתם בזמן. (עדכון המדד החודשי)
עוגן ומרווח
במסלולים משתנים הריבית מורכבת מעוגן (ריבית שוק שמתפרסמת) ועוד מרווח קבוע של הבנק. העוגן זז עם השוק, המרווח נקבע במשא ומתן. על המרווח נלחמים.
יתרה לסילוק
כמה באמת נשאר לשלם היום, כולל הצמדה. מופיע בדוח יתרות שהבנק מנפיק. (איך קוראים דוח יתרת משכנתא)
עמלת פירעון מוקדם
מה שהבנק גובה כשסוגרים מסלול לפני הזמן. החלק המשמעותי הוא עמלת ההיוון, שקיימת רק במסלולים בריבית קבועה וכשהריבית בשוק היום נמוכה מזו שבחוזה שלכם. במסלול פריים אין עמלת היוון.
תקופה שנותרה
כמה שנים נשארו. קיצור התקופה מעלה את ההחזר ומקטין את סך הריבית; הארכה עושה הפוך.
ריבית אפקטיבית
העלות האמיתית של כל מסלול אחרי הצמדה, עמלות ותדירות החיוב. זה המספר שמשווים, לא הריבית "בכותרת".
מה בודקים במחזור משכנתא? 3 דברים
ריבית
האם אתם משלמים יותר ממה שניתן לקבל היום? משווים כל מסלול לריבית שאפשר להשיג עכשיו, בבנק שלכם ובבנקים מתחרים.
מסלולים
האם חלק מהמשכנתא צמוד למדד או בנוי בצורה שאינה מתאימה לכם? תמהיל שהתאים לזוג צעיר לפני 8 שנים לא בהכרח מתאים למשפחה עם שלושה ילדים והלוואות.
תקופה
האם אפשר לשנות את מבנה המשכנתא ולחסוך בעלות הכוללת? לקצר במסלול אחד, להאריך באחר, ולמצוא את הנקודה שבה ההחזר סביר וסך הריבית לא מתנפח.
האם מחזור משכנתא מספיק כשיש גם הלוואות?
אם ליד המשכנתא יש לכם גם שתיים או שלוש הלוואות, מחזור המשכנתא מסדר רק חצי מהתמונה. אפשר לשפר את המשכנתא ב-500 ₪ בחודש, ולהישאר עם 4,000 ₪ הלוואות יקרות שממשיכות לסחוט. במצב כזה הפתרון הנכון הוא בדרך כלל לאחד את ההלוואות לתוך המשכנתא באותו מהלך. בבדיקה מסתכלים תמיד על התמונה המלאה.
כמה חוסכים במחזור משכנתא? דוגמה לפני ואחרי
משפחה עם יתרת משכנתא של 900,000 ₪ ו-18 שנים שנותרו. חצי מהמשכנתא במסלול צמוד מדד שההחזר בו זינק, והשאר בפריים.
| לפני | אחרי | |
|---|---|---|
| יתרה | 900,000 ₪ | 900,000 ₪ |
| תקופה שנותרה | 18 שנים | 22 שנים |
| ריבית ממוצעת משוקללת | 5.6% (חלק צמוד מדד) | 4.5% (בלי הצמדה) |
| החזר חודשי | כ-6,620 ₪ | כ-5,380 ₪ |
| עמלת פירעון מוקדם | כ-9,000 ₪, מוחזרת בתוך כ-7 חודשים מהחיסכון | |
דוגמה להמחשה בלבד, בריביות מייצגות ולא בתיק ספציפי. בתיק שלכם המספרים תלויים ביתרה, בתמהיל, בריביות בשוק ביום הבדיקה ובאישור הבנק. את החשבון המלא, כולל העמלות, תקבלו על הנייר.
"במבחן התוצאה החסכון הכספי במחזור המשכנתא היה משמעותי ביותר וענה על הצרכים שלנו מחד ועל יכולת ההחזר מאידך."
Eyal Tor, ביקורת Google
"החיסכון שלימון יצרה לי בטווח הארוך של המשכנתא הוא חיסכון של מאות אלפי שקלים."
רז קואז, כפר סבא
מתי כדאי לבדוק מחזור משכנתא?
- ההחזר החודשי עלה משמעותית מאז שלקחתם את המשכנתא
- תקופת הגרייס נגמרה וההחזר המלא נחת עליכם (מה זה גרייס)
- חלק גדול מהמשכנתא צמוד למדד, והיתרה רק גדלה
- תמהיל עם רכיב משתנה גדול שכל שינוי ריבית מטלטל אותו
- ההכנסה או המצב המשפחתי השתנו, לטובה או לרעה
- יש הלוואות ליד המשכנתא (ואז איחוד, לא רק מחזור)
מתי לא כדאי למחזר משכנתא?
- כשעמלת הפירעון המוקדם גבוהה מהחיסכון הצפוי, או שנקודת האיזון רחוקה מדי (למשל יותר משלוש שנים).
- כשנשארו מעט שנים ורוב ההחזר הוא כבר קרן ולא ריבית. אין הרבה מה לחסוך.
- כשהמטרה היא רק להוריד את ההחזר החודשי על ידי הארכה, בלי לשפר ריבית. זה מקטין את ההחזר אבל מגדיל את סך הריבית, וצריך לדעת את זה לפני.
- כשהתנאים הקיימים שלכם כבר טובים מהשוק. קורה, ואז התשובה היא "תשאירו".
גם "לא למחזר" היא תשובה, והיא לא עולה כסף.
כמה עולה מחזור משכנתא? עמלות פירעון מוקדם
- עמלת היוון: העמלה המשמעותית. נגבית רק במסלולים בריבית קבועה, ורק כשהריבית הממוצעת בשוק היום נמוכה מהריבית שבחוזה שלכם. ככל שנותרו יותר שנים, היא גדולה יותר.
- עמלת אי הודעה מוקדמת: נחסכת כשמודיעים לבנק מראש, וזה חלק מהתהליך שלנו.
- עמלת מדד: במסלולים צמודים, כשפורעים בין ה-1 ל-15 בחודש.
- עמלה תפעולית: סכום קבוע קטן.
לפני שמחליטים מקבלים דוח עמלות רשמי מהבנק. כמה עולה לצאת, כמה חוסך התיק החדש, ומתי נקודת האיזון.
איך עובד תהליך המחזור בלימון?
מיפוי המצב הנוכחי
בודקים את כל המשכנתא, ההלוואות, הריביות, המסלולים וההחזרים כדי להבין את התמונה המלאה. מביאים דוח יתרות מהבנק (נסביר כיצד להפיק אותו בקלות).
בניית תוכנית
ריבית, מסלולים ותקופה בכל רכיב, עלות יציאה מול חיסכון, כולל תרחיש של איחוד הלוואות אם יש.
טיפול מול הבנקים
מגישים את התיק לבנק הקיים ולבנקים מתחרים, שיילחמו עליכם, ומנהלים את המשא ומתן על הריבית והמרווח.
מתחילים מחדש
חתימה על התיק החדש וסגירת הישן. החזר חודשי מסודר ושליטה טובה יותר על הכסף.
חמש טעויות נפוצות במחזור משכנתא
- למחזר רק כדי להוריד את ההחזר על ידי הארכה. ההחזר יורד, אך סך הריבית עולה. צריך לדעת את זה לפני, לא אחרי.
- לקבל "עדכון תנאים" מהבנק בלי הצעה מתחרה. בלי מכרז אין למי להשוות.
- להתעלם מעמלת ההיוון. במסלולים בריבית קבועה היא יכולה למחוק את החיסכון. מבקשים דוח עמלות רשמי לפני ההחלטה.
- למחזר כשנותרו מעט שנים. כשרוב ההחזר הוא כבר קרן, אין הרבה מה לחסוך.
- לטפל במשכנתא ולהשאיר את ההלוואות בחוץ. כשיש הלוואות ליד המשכנתא, איחוד הלוואות באותו מהלך הוא בדרך כלל הפתרון הנכון.
מי עומד מאחורי המדריך
לימון משכנתאות מלווה משפחות בתהליכי משכנתא, מחזור, איחוד הלוואות ומשכנתאות למקרים מורכבים מעל 5 שנים, ומטפלת בעשרות תיקים מדי חודש. הצוות חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות, ללא דמי פתיחת תיק ובתשלום על בסיס הצלחה.
רוצים לדעת אם מחזור משתלם לכם, על הנייר?
בדיקת מחזור משכנתא ללא עלות: השאירו שם וטלפון ונחזור אליכם. ללא דמי פתיחת תיק, תשלום על בסיס הצלחה.
מפחיתים את המשכנתא וההלוואות ב־50% ויותר!
- ללא דמי פתיחת תיק.
- תשלום על בסיס הצלחה.
- חברים בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
